借地権を売却する方法

借地権を売却する方法

借地権を売却する方法について

借地権を売却するには地主の許可が必要となります。売却を検討している場合、まず地主に相談し意向を確認するようにしましょう。

第三者に売却

以下の承諾を得る必要があります。

  • 譲渡の承諾
  • 建物立替の承諾

地主に承諾を得た場合、一般的に地主へ承諾料を支払います。承諾料の相場は借地権価格の1割程度です。

仮に3,000万円で売却した場合、地主へ300万円となり大きな金額が動きます。

地主に買い取ってもらう

第三者に売却が難しい場合、地主に借地権を買い取ってもらう方法があります。

地主と関係が良好であればスムーズに進み問題ありませんが、金額や法律的なやり取りが発生するので基本的には仲介者に間に入ってもらうことをおすすめします。

等価交換後に売却

等価交換とは、借地権の一部を地主の持つ底値の一部と交換することです。そうすることで土地の所有者として売却することができます。

借地権のみを売却するよりもメリットがある方法です。

コーヒーカップ&ソーサー理論

不動産業界ではコーヒーカップ&ソーサーに例えられます。

コーヒーカップ

借地権を「コーヒーカップ」、底地を「ソーサ―」とすると一般的にはどちらかだけを買うことはありません。同様に両方を揃えてこそ、本来の価値となるのです。

そのため、借地権のみでは売却価格が安くなります。第三者に売却する場合はリスクがあるので、地主に買い取ってもらえるのなら値段には少し目をつぶってでも買い取ってもらいましょう。

余計な手間や承諾料もかかりませんので、結果的にお得になるケースが多いのです。借地権の売却は地主との関係がポイントになってきます。日ごろから良好な関係を築けるようにしましょう。

不動産業者に相談する

良好な関係であっても地主にすぐに相談するのは得策ではありません。売却しようとする借地権がいくらぐらいなのか調べておく必要があります。

不動産業者に仲介を依頼すれば地主からの承諾や承諾料、いくらぐらい入ってくるのかなど確認できるので事前に相談しておくといいでしょう。

地主が借地権の売却に応じなかった場合

借地権の売却は地主から許可を得る必要がありますが、認めてくれないケースもありえます。このような場合、借地非訟裁判で許可をとることになりますが、借地権者と地主の関係が悪いと判断されると買取価格が低くなる可能性があります。

そうした際には、自分で対応するだけではなく借地権について詳しい不動産業者(マーキュリーなど)に依頼をして地主と交渉してもらい、売却するといった方法があります。

一般的に個人で地主とのやりとりや交渉を行うと、裁判にまでもつれる可能性があり、その際には弁護士費用なども掛かります。

一方、不動産業者に一度依頼をしてしまえば、交渉だけではなく諸費用(万が一裁判になった場合の弁護士費用など)も全て不動産業者が負担して売買できるのでおすすめです。

参考URL
借地権の売却と譲渡について
借地権とは